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天津市的房屋的兴建是沿南运河——海河而发展起来的。自宋末元初这里就出现了一些简陋的民居建筑物。1234年，由于三岔沽（今狮子林桥附近）盐卤涌出，一些土著居民来此盐碱煮盐。官府准许高、谢等18户在此居住煮盐；后来发展到几百户。盐民和渔民的土房、窝铺，从三岔沽傍海河绵亘到大直沽。一些商贩也来此贸易。因而当时占领北方的元政府在天津设立了“三岔沽司”和“大直沽司”来管理这些人。1267年，元都于燕（大都，即北京），为解决军需民食，大量海运江南米。从马头（今北大关）到大直沽一带，建筑起许多中转粮食的仓囤和有关建筑物，居住着蒙古兵、船户、水手和围绕着盐运、漕运、渔业而生活的居民。他们的住房简陋，大多是草房、土房或窝铺，建筑结构十分间单，布局上也没有什么规划。所以，现在这些原有民居建筑根本没有遗留下什么痕迹。元代直沽最辉煌的建筑物，要数13世纪在大、小直沽起建在天妃庙（也称天妃宫。清康熙二十三年“升”为天后宫）。至今小直沽庙的大殿台基仍是元时遗迹。
由于康熙、乾隆南巡，还新修了皇船坞、柳墅行宫、普陀寺（海光寺），重修了天后宫、望海寺（内有望海楼）等辉煌的建筑物。
自康熙十六年（1677）长芦盐运使司衙门由沧州迁来天津卫（在鼓楼东），天津成为长芦盐斤的主要集散地。而盐商在天津经济上的地位超过了依赖漕运的粮商，逐渐崛起。大盐商张霖在绵衣卫桥北修建了园林住宅问津园（初为“思源庄”，相当今中山公园地段），其中花木葱郁，曲水回环，有篆水楼等建筑。张霖的门人，另一大盐商查日乾及其查莲坡（心谷），其后又在城西南运河南岸修建了水西庄（今芥园附近）。它占地百亩，树石清幽，集中了各种富有鲜明特色的园林建筑物，如揽翠轩、枕溪廊、数帆台、藕香榭、碧海浮螺亭、绣野 ，且有花影庵和泊月舫等构造别致的建筑。清乾隆帝南巡路过天津，就居住在其东的 “介园”，因当时正值芥菜花开，被改称为芥园。清道光间才废圮。
明清时代天津的民居建筑物，其构造特点大致是：官吏、商人（盐商、粮商、茶商、木客）多居住在属于木构架系统的四合院住宅中。在封建统治阶级尊卑长幼严格分野和迷信思想（富贵、寿夭、水火、平安与吉凶等）的支配下，在方形院墙正面的中间开有大门，并设高台阶，全部住宅依据最好的朝向——南北纵轴线对称地布置房间，大门道内设照壁（天津卫城因街巷狭小者多，门外很少设影壁）。大门居中的住宅，门道内则设四扇屏门，可方便出入并示庄重。院内北房为上，木构架较大，房屋装修富丽，供尊者或长者住用；两侧厢房则是儿女的居室。如系多重庭院从前院进入后院，则纵轴线上设垂花门（二门）或地厅。过厅的装修往往雕刻华美，布置有富丽的硬木螺钿家具、古玩字画和瓷器，做为待客之客厅，既免外人深入内宅，又有效地利用了过厅这一建筑物。这种住宅建筑无论如何合，一般都是自内而外安排尊卑长幼的居住、活动房间；外院是账房、家塾或其它用房；内院旬全所住宅的核心。杂房、厨房、仓库布置在附设的小跨院内，有的另设门道出入。
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