寸土寸金的上海内环区域，即使是闲置厂房，一旦注入地产新概念，可能瞬间变成“摇钱树”。在上海市最新的产业规划中，现代服务业将是重点扶持对象，而市中心的闲置厂房与地产新概念的结合则为相关服务业的发展提供了舞台，经济型连锁酒店率先亮相。

在工业遗产转型作为他用的审批制度上，市规划局一位总工向本报记者表示，只要与“周围物业协调”，政府相关部门将给予支持，甚至“一路绿灯”。

酒店地产“遐想”

根据上海市工业总体布局，中心城区将结合黄浦江两岸开发、世博会建设及中环线建设等重大市政工程建设，大力推进工业结构调整。其中，在内环线以内，限期淘汰属于《禁止类》目录中的行业、产品，相关生产企业基本完成“改性”（向第三产业）或“转型”（向都市型工业）改造，不得新上《禁止类》目录中的工业项目，逐步使以大规模工厂化生产为主的传统工业转变成为以都市型工业园区（楼宇）为基本载体，以产品设计开发、技术服务、经营管理和高增值、低消耗、少污染生产为主体的都市型工业。

在这一总体规划的引导下，上海市中心区域的大量属于《禁止类》行业的企业搬离，大量的工业闲置厂房也随之产生。据相关数据显示，上海市中心以高污染产业为代表的大量企业搬迁产生的工业厂房，在2005年初已达400万平方米之巨，而其中有不少厂房至今闲置。

在政府为这些工业厂房招商或拆除的努力中，唐东升等一批精明的经营者看到了其中蕴藏的巨大商业空间，一个把经济型连锁酒店和市区工业厂房相结合的模式诞生，这也是给闲置工业厂房附上地产新概念的模式之一。

唐东升，上海一家专业开发“24K”品牌国际连锁酒店公司的总经理，在他看来，市区现有的闲置工业厂房不少处于优势地段，正是经济型酒店的理想附着物。

“除了地段以外，工业厂房往往是整个大空间，方便按照物业经营的需要分割再造空间，节省装修改造经费，而且得房率高。”

唐在上海的首家“24K”连锁酒店位于临近人民广场的威海路，原为上海某药厂的厂房，2000年左右工厂搬迁后，直到2004年唐租下并进行改造，长期闲置。

6000平方米、装修费用1200-1500元/平方米、日租金不到1元/平方米、约1300万元启动资金、预计年市场收益率15%-35％，对自己的第一个“得意之作”，唐东升在接受本报记者采访时表示，目前该连锁酒店在上海已开4家，到2010年预计总共开设30家连锁酒店。

“对于酒店而言，地段的选择对今后酒店的经营及物业升值起着决定性的作用。”唐坦言。在他的扩张行动中，寻找合适的现成物业成为成败的关键：建筑面积4000-20000平方米，可改造的框架结构，交通便利，场地租金在0.31元/平方米·天，租期最短10年，最长20年。

根据这些标准，市区的工业闲置厂房自然是最佳选择。包括上海锦江之星、24K等多个连锁酒店品牌在内，已经或正在寻找合适的工业厂房开设分店。

上海市旅委监察室主任苏光建透露，未来经济型品牌连锁酒店将从现在的不到200家增加到1000家，意味着到2010年，市场将要空缺800多家酒店，按1年开80家的速度，也要8年，这个空间是非常巨大的。

审批唯一标准：协调？

经济型连锁酒店与工业遗产的结合，存在一个不能忽视的问题——工业遗产使用性质的转变却非常敏感。

根据政府有关规定，工业厂房作为他用，物业使用性质转变必须通过规划、房地、消防等多个部门的审批。

上海市规划局一位总工向本报记者透露，工业厂房用作发展现代服务业、创意产业等，政府一直是持支持的态度，甚至还有税收等优惠政策。“只要物业使用性质改变后，与周边物业功能相协调，包括规划在内的政府职能部门在审批过程中不会刻意限制。”

这一点在“24K”连锁酒店的申请过程中也得到印证。唐东升坦言，酒店能通过审批顺利开业，政府的支持政策作用明显。

上海市工业总体布局要求“重点盘活工业存量，建设都市型工业园区（楼宇），发展与城市功能和生态环境相适应的都市型工业”。事实上，个别工业厂房没有及时利用，反而成了外来务工人员暂居之地，给城市形象和社会治安造成负面影响，所以市区闲置工业厂房的盘活工作一直是各级政府努力推进的。

而随着上海“十一五”规划明确重点发展现代服务业，市区工业遗产与相关产业结合的模式受到政府有关部门的全力支持。在这个全新产业框架中，上海中心城区的老厂房有望迎来又一个“春天”。

仅到2004年底，上海已为市中心的400万平方米的老厂房招来5000个新“房客”，加上100万平方米配套用地，使老厂房每年可创造税收租金15亿元，提供就业岗位10余万个，盘活国有资产80多亿元，投入放大效应超过10倍。