引导市民利用手中高档、空置或空余的住宅，建成家庭旅馆，以应对世博期间的旅客住宿压力，这是今年上海两会期间，某政协委员在《迎世博会，本市应尽快发展家庭旅馆》的提案中表达的观点。同时，一家国际经济型酒店品牌的CEO也在日前表示，烂尾楼和闲置物业的存在正在给酒店项目的谈判提供机会。以个体住宅改建成“家庭旅馆”，以整栋物业改建成“经济型酒店”，这些项目有望让上海日益增多的闲置物业成功盘活。

空置房源比重不轻

　 对于商品房空置情况的统计，市场一直口径不一。来自有关方面的“空置”定义是：根据国家建设部、国家发改委、国家统计局发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，以商品房空置时间作为标准进行划分：空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。而另一个来自市场方面的解释是：开发商销售的尾房，被法院罚没、羁押的部分房屋，开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。

　 尽管目前离去年房地产高峰时期还不足1年,达到有关方面规定的空置标准的商品房不多，但某律师行介绍，由于投资性交易受阻，越来越多还不出房贷的房产进入了银行的拍卖阶段，而由于开发商资金紧张，也有越来越多的未售物业进入抵债和积压阶段。

　 除了进入处置阶段的房源外，已经售出却没有入住的商品房，因其没有被利用，同样具有实际的空置意义。而这一部分空置房源在上海的比重同样不轻，其中重要原因同样来自房地产市场高峰期的投资热。据某中介分析人士透露，从2000年开始的这一轮房地产投资热潮，发展至2005年初的最高峰时，投资比例已经占到商品房购买的40%。除部分房源出租外，一些投资类住宅实际上均处于空置状态。

　 一个来自市场的预测是，2005年上海空置住宅面积达到1000万平方米，但有专家指出，其实际空置量远高于此。而对于2006年住宅供应过量的现实无疑将扩大新增空置住宅量。

　 近日，《第一财经日报》通过多家咨询机构了解，近200个新楼盘将在今年上半年集中上市，上海今年全年的可售住宅面积将达到3000万平方米,而实际的购买需求可能在2000万平方米左右。1.5：1的供需比例决定了今年将有近1000万平方米的住宅项目处于准空置状态。

　 面对这些成栋或单体的空置物业的消化难题，酒店业在与房产的联动中找到了商机。

世博催生“酒店空间”

　 “因为看好世博经济，很多国外的小基金都瞄准上海酒店业，而一些传统的经济型酒店品牌都在快速扩张中。”一位香港咨询公司的高层透露。

　 关于2010年世博会上海究竟有多少住宿需求，有资料显示，世博期间，至少有6000万观光者要在上海留宿。所有参观者中，上海本地占24％，其余76％均来自其他省市及境外，按每人在上海住两个晚上计算，共需床位50多万张。

　 而截止到去年年中的数据是，上海共有星级宾馆359家，9万张床位；经济型酒店约2700多家,17万张床位。根据上海市旅委的规划,2010年上海星级酒店和经济型酒店的床位要达到40万张。于是10余万的床位需求正刺激着各外资和内资的经济型酒店品牌在上海开疆拓土。

　 一个来自戴德梁行的消息是，近日，新加坡最大的酒店经营商雅诗阁正委托该行在上海寻找合适的经济型酒店项目。戴德梁行为此专门成立工作组，并由集团主席梁振英亲自挂帅，示意上海各部门密切关注可改建为经济型酒店的成熟物业。其重视程度可见一斑。

　 “但要找到合适的物业其实并非易事。”上海大宗物业的中介人士表示，“较正规的经济型酒店一般不会选择烂尾的住宅楼或办公楼，因为租金较高，目前如雅诗阁、莫泰168、如家快捷、速8等品牌连锁企业多是选择租赁旧工厂等物业，改建成拥有200至300间客房的经济型酒店。”但是，业内人士同时表示，如果空置住宅物业或办公楼可以在价格上达到酒店运营商的要求，这种合作仍有快速发展的可能。

畅想“家庭旅馆”

　 40万张酒店床位与50万张总需求之间的市场给“家庭旅馆”群留出了畅想空间，也意外地助力了上海个体住宅空置的解决。

　 据了解，此前这种由家庭住宅改建的私人旅馆已经存在，但多为老公房改建而成，被称为“弄堂旅馆”。因其低价位和环境条件的约束一直处于低档经营阶段。消费群也多为外来办公人员和零散旅游人士。

　 对于如何规范零散的家庭旅馆，专业人士称，其硬件要求必须符合环境整洁的前提，同时达到“3B 1P”标准，即带有浴室的卫生间、床位、早餐加上停车场。除此之外，该政协委员表示，可以由政府部门成立专门的中介机构统一管理，统一培训，放宽居民参与家庭旅馆经营的税收标准，同时由旅行社和个人家庭方面建立相应信息对称系统。

　 其实，家庭旅馆在西方国家早已凭借其经济、灵活的特性成为酒店业的重要组成部分。“随着这种家庭旅馆的出现，标志着中国房地产业在向更多形态发展。除了租赁买卖之外，住宅的民间商业经营将为商业地产带来更多的延伸业态。而这个过程如何管理好就成为政府的重要议题之一。”戴德梁行商业地产分析师袁帆称。