FAQ | 在低迷的市道之下，“公寓+酒店”的投资模式能否成功地刺激销售，还有待市场检验。
在东莞楼市大热之时，公寓产品也曾风光无限，但是当楼市步入“降价促销也不能力挽狂澜”的时候，面对着公寓供大于求的矛盾不断加剧，其市场消化压力与日俱增的局面，部分以小户型为主打产品的发展商开始改变策略，一些公寓项目通过修改原建筑规划，以写字楼姿态再战江湖，以求突围。
对此，业内人士认为，开发商将住宅物业改成商用物业，主要源于东莞写字楼优异的销售历史，并试图通过这种创新营销模式刺激消费，但是目前市场的观望氛围仍然浓厚，因此最终可以取得什么效果仍有待市场的检验。
市场消化压力持续加大
在2006年“90/70政策”出台之后，东莞小户型的市场供应量，呈现不断增大的特点。相关统计数据显示，2004年东莞小户型供应总量为5152套，2006年为7666套，2007年东莞小户型去年供应总量突破12000套。
根据东莞合富辉煌市场研究部监测数据，从2006年8月至2008年8月两年时间里，东莞市公寓供应量达到了138万平方米，其中去年新增供应69万平方米，今年1～8月新增供应41万平方米。而东莞中原地产市场研究部统计数据显示，进入今年3月以来，90平方米以下单位所占比重逐渐增加，而到了8月份，90平方米以下单位面积比重更达到了48.98%，为近一年多以来的新高。供应项目有万科.运河东一号、香缤城市花园二期和学府一号三个项目，供应量为3.87万平方米，占新增商品住宅户型的18.37%，单身公寓比重环比7月提高了15%，当中单学府一号就有504套公寓产品推向市场。
对此，东莞中原地产研究部研究分析，小户型的供应量持续增加，除了受政策影响之外，随着市场购买人群的转变，卖方市场增加了符合满足首次置业自住需求人群要求的两房以及小三房的供应，这使得小面积户型单位面积比重得到了较大提高。
虽然公寓产品的供应量持续加大，但其成交量却并不乐观，其8月份的成交面积为2.7048万平方米，仅占全月商品房成交面积的6.47％。高供应低成交，使得公寓产品的市场消化压力与日俱增。
公寓变写字楼酒店刺激销售
面对这样的市场格局，部分以小户型为主打产品的发展商开始改变策略，一些公寓项目通过修改原建筑规划，变身写字楼、酒店出售。
日前，据东莞市规划城建局网站信息显示，由华和商业大厦建筑有限公司与东莞市友和实业发展有限公司联合开发的华和商业大厦申请改变规划。根据新规划，建设单位申请将原9～14层公寓更改为办公用房，面积共10073平方米。另外，由来自深圳大中华地产开发、位于CBD中心区域的尚书银座申请变更的建筑方案也在网站上正式公示。根据公示内容显示，该项目将在23层的中庭和顶层屋面增加会所，共增加面积2520平方米。
而有建工集团开发的“名门公寓”其物业类别为公寓，最终却以酒店公寓的形式推出，并更名为“名门酒店”。据了解，该项目除了“东莞首座（查看地图）产权式主体个性酒店”的定位外，另外一重身份是“东莞首例房屋银行”，发展商将酒店238间客房的产权出售，投资者在购买客房的同时还将与发展商签订一份租赁合同，将所购买的客房返租给酒店经营，投资者不仅可每月定期获得酒店返还的租金，同时还可参与酒店经营利润的年度分红，享受客房年度红利，轻松做酒店股东。
业界看好公寓变身后销量
变更项目的原建筑规划，将公寓变身写字楼、酒店出售的原因到底是什么呢？上述项目的负责人均声称，这主要的为了满足客户的需求而定的。华和商业大厦的相关负责人吴飞称，规划变更是在保持公寓原有属性、原有配置的前提下进行的，并未改变其“住”的核心功能，只是增加物业的办公用途，增强楼盘的附加值，满足那些平时只需在家里办公的业主的需求。
据瑞峰置业总经理陈强介绍，名门酒店以“东莞首座产权式主体个性酒店”定位，提出“房屋银行”，主要是想把该项目打造成“10年返租，10年回购，10年回本”的零风险投资项目，提升产品的多功能性及其附加值，在保障业主的投资回报的同时，通过经营手法的创新让业主的投资增值。
对于开发商通过变更住宅功能的营销模式的现象，东莞合富辉煌市场研究部副经理李兴旺表示，部分以小户型为主打产品被改造成写字楼，主要是因为东莞写字楼的销售量一贯较好。
资深地产人士李健表示，这是一种创新的营销模式，在东莞市场比较少见，发商试图通过这种创新营销刺激消费，但目前市场的观望气氛依然浓厚，因此最终可以取得什么效果需要市场的检验。
他认为，由于是由住宅改成，在商务配套方面或多或少会有所欠缺，如公寓配套通常以休闲、方便居家为目的，健身房、超市、美容美发等属典型配套，而商务配套跟强调员工餐厅、员工浴室、会议室、充裕的公共空间，这是纯商务物业与改造的商务物业的最大区别。
